Aluguel por temporada: STJ trava ações em todo o país até fixar tese

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu em todo o território nacional os processos que discutem se um condomínio residencial pode barrar o aluguel de curta temporada por plataformas digitais sem proibição expressa na convenção. A decisão de afetação foi tomada pela Segunda Seção em 26 de maio de 2026, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e foi publicada no Diário de Justiça Eletrônico Nacional em 1º de junho. A suspensão voltou a circular nesta semana, após reportagem da Agência Brasil publicada em 17 de setembro.

A Segunda Seção afetou os recursos especiais nº 2.272.537/SC e nº 2.272.536/SP ao Tema Repetitivo nº 1.443. Enquanto a tese não for fixada, ficam parados os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão jurídica, em qualquer instância do país.

A controvérsia delimitada pelo tribunal é objetiva: definir se a cláusula da convenção condominial que estabelece destinação residencial para as unidades autônomas basta, por si só, para impedir locações de curta duração feitas por plataformas digitais, ou se a restrição exige proibição expressa no texto da convenção.

O que diz o tribunal

A Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) do STJ identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos da própria corte sobre a matéria. Foi esse acervo que sustentou o enquadramento como recurso repetitivo, o rito em que a corte fixa uma interpretação que passa a valer para todos os casos iguais.

A afetação não decide o mérito. Ela paralisa a tramitação para evitar decisões divergentes até que a Segunda Seção julgue os dois recursos escolhidos como representativos. Não há prazo estabelecido para esse julgamento, e a liberação dos casos só ocorre depois que a tese for definida.

Os dois recursos escolhidos vêm de Santa Catarina e de São Paulo, estados com peso na locação por plataforma, um no litoral e outro na maior malha urbana do país. No rito dos repetitivos, a corte seleciona processos que representem bem a controvérsia e julga a questão de direito uma vez, com efeito sobre todos os casos iguais que estavam suspensos.

A expressão que está no centro da disputa, destinação residencial, é a cláusula padrão que define que as unidades servem para moradia. O que o STJ vai decidir é o alcance dela: se moradia exclui, automaticamente, a hospedagem de poucos dias, ou se excluir depende de o condomínio ter escrito isso na convenção.

Quem fica parado até lá

De um lado da disputa está o proprietário que aluga a unidade por dias, com renda vinculada ao imóvel, e que sustenta que a convenção só limita o que ela proíbe de forma expressa. Do outro, o condomínio que invoca a destinação residencial prevista na convenção para vedar a rotatividade, apontando efeitos sobre segurança, custo de manutenção e uso de área comum.

Com a suspensão, nenhum dos dois lados obtém decisão nova enquanto o repetitivo não for julgado. Quem já tem sentença transitada em julgado não é atingido; quem está em curso, sim. Ações de cobrança de multa condominial aplicada pelo uso em curta temporada também entram na paralisação quando a discussão de fundo é a mesma.

A decisão tem alcance nacional e vale para qualquer condomínio residencial, independentemente do porte da cidade ou da plataforma usada na locação. A Agência Brasil não informou o número total de processos afetados pela suspensão, e o tribunal também não divulgou esse dado.

O tribunal não divulgou data para o julgamento dos dois recursos. Até que a tese seja fixada, a regra prática é a do congelamento: as convenções continuam valendo como estão escritas, e a disputa sobre a interpretação fica parada.